Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования
Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие специальных мер финансирования и субсидирования нуждающихся в жилье.
Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие объемы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют неординарного подхода к формированию кредитных фондов, наличия постоянного источника финансирования, включая так называемые длинные деньги. Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий, государственной регистрации объекта залога, правильной оценки рисков, создания определенных технологий привлечения средств, особенного подхода к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательной большой предварительной работы с клиентом (андеррайтинг).
Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет, в течение которого происходят большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости.
Виды рисков. Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков довольно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, недополучения прибыли, банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важны несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.
Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смежный с риском процентной ставки и риском ликвидности. Крах кредитных учреждений в США в 1920-1930-е гг., ссудно-сберегательных учреждений в 1980-х гг. заставил государственные институты и кредитные учреждения внимательнее относиться к проблемам риска. Поэтому в настоящее время для всех кредитных учреждений характерны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капитала, заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль над рисками и управление ими, жесткий контроль над кредитным портфелем (управление активами и пассивами банка, процентной политикой). И все это - часть общей стратегии и управления. Это обязательное условие работы любого кредитного учреждения для получения доходности по операциям. В связи с усложнением финансовых технологий, распыленностью одной операции по нескольким финансовым субъектам, как это ни парадоксально, наряду с дегосударствлением, усиливается государственная роль и контроль над рискованными операциями банков. Остановимся на двух основных рисках, характерных для ипотечного кредитования. Это риск процентной ставки и кредитный риск.
Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, например: в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, неправильных инвестиционных инструментов и технологий). Иными словами, когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по средствам, привлекаемым банком в настоящее время или в будущем. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и по другим причинам. Итак, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, "связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но и понижение стоимости выплат по кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).
Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, т.к. при определенном рубеже эта ставка станет непосильной для заемщика. Кредитор должен правильно выбрать оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональна.
Похожие работы:
обратная связь
